Több lakás, egy kéz

Egy lakásnál a kezelés kényelem. Háromnál már kockázatkezelés. Ez a különbség nem a munka mennyiségében van, hanem abban, hogy mi történik, ha valami félresikerül.

A lépték, ami mindent eldönt

Aki két-öt lakást ad bérbe Budapesten, az egy sajátos helyzetben van, és erről ritkán beszél bárki őszintén.

A saját kezelés már nem fér bele a hétvégébe. Nem az a nehéz, hogy egy lakással foglalkozz — hanem hogy háromnál a dolgok egyszerre jönnek. Két bérlőváltás ugyanabban a hónapban, egy csőtörés, egy közös képviselői levél és három óraleolvasás. Egyik sem bonyolult külön-külön. Együtt viszont egy részmunkaidős állás.

A másik oldalon ott a tét. Három lakás ma Budapesten nagyságrendileg száz-, akár több százmilliós vagyon, és havi többszázezres bevétel. Ha ebből egyetlen bérlő nem fizet, az a havi bevételed harmada — nem egy kellemetlenség, hanem egy lyuk a költségvetésben. Ugyanez egy lakásnál is fájna, de ott nincs másik kettő, ami mellett eltörpülne a figyelmed.

Ez a két szék közötti sáv. Már túl sok ahhoz, hogy kényelmesen magad csináld — és még mindig túl kevés ahhoz, hogy egy több ezer lakást kezelő cégnél bárki fejből tudja, melyik a te lakásod.

Mi változik, ha egyről háromra lépsz

A bérlőváltási gyakoriság saját tapasztalati átlag, nem statisztika.

Miért szűrök szigorúbban, ha garanciát vállalok

Ez a legfontosabb mondat ezen az oldalon, és érdemes elolvasni kétszer.

Nálam a bérlőkeresésre egy év garancia van: ha a bérlő egy éven belül kiköltözik, a következőt díjmentesen keresem meg. Ez nem kedvezmény. Ez azt jelenti, hogy a saját időmet kockáztatom minden egyes bérlővel, akit beengedek.

Ebből következik minden más. Ha valaki a szerződés aláírásáért kapja a díját, és utána továbbáll, akkor az érdeke a gyors döntés. Ha valaki egy évig felel a döntéséért, akkor az érdeke a jó döntés. Ezért kérek el minden bérlőjelölttől munkáltatói igazolást, és ezért hívom fel a korábbi bérbeadót — mert az mond a legtöbbet, és azt nem lehet megszépíteni.

Közjegyzői okirat: nálam nem opció

Egy lakásnál még el lehet játszani a gondolattal, hogy „ez a bérlő nagyon szimpatikus". Háromnál nem.

Egy elhúzódó, bírósági kiköltöztetés hónapokig tart, és azalatt sem bérleti díj nincs, sem a lakás nem adható ki másnak. Ez az a forgatókönyv, ami három lakásnál komoly pénzt visz — és pontosan ez az, amit a közjegyzői okirat megelőz.

Az okirat nálam egy eljárásban fedi le a kiköltözési kötelezettséget és a bérleti díj megfizetését is, tehát fizetésre is végrehajtható. Nagyjából 50 000 forint, amit a bérbeadó és a bérlő fele-fele arányban visel. Kulcsot nélküle nem adok át — se egy lakásnál, se háromnál.

Hogyan néz ki egy havi kimutatás

Ezt szokták a legnehezebben elképzelni, ezért inkább megmutatom. Az alábbi egy kitalált példa — nem valódi ügyfél lakásai, nem valódi adatok. A szerkezete viszont pontosan ilyen.

Egy ilyen kimutatás azért hasznos, mert nem csak számokat tartalmaz, hanem eseményeket is — azt, ami a lakásaiddal történt, és azt, ami jönni fog. Ha egy lapon látod mind a hármat, akkor tudsz dönteni. Ha három külön e-mailben érkezik, akkor csak kapkodsz.

A bérleti díj alapesetben közvetlenül a te számládra érkezik. A kimutatás azt rögzíti, hogy megérkezett-e, és mikor.

Mi történik szombat este, ha elmegy egy cső

Ez a kérdés sokkal többet árul el egy kezelőről, mint bármelyik árlista.

Nálam a bérlő engem hív, nem téged. Ha elzárható, elzáratom vele telefonon, és ez megállítja a kárt. Utána szerelőt küldök — a hétvégi kiszállás drágább, ezért csak akkor hívok, ha a halasztás többe kerülne, mint a felár. Ha a hiba vár hétfőig, akkor vár, és ezt megmondom neked is.

Amit nem teszek: nem küldöm át neked a bérlő telefonszámát szombat este azzal, hogy „beszéljetek".

Van-e kapacitásom rá?

Ez a legjogosabb kérdés, amit egy egyemberes kezelőnek fel lehet tenni, és nem fogom megkerülni.

Egy ember vagyok. Ebből következik, hogy nem vállalok el mindent — és pont ez az, amiért engem hívsz. Aki mindent elvállal, annál te leszel az, akinek a hívását harmadszorra veszik fel.

Hogy belefér-e, két dolgon múlik: hol vannak a lakások, és mikor kérdezed. A földrajz kevésbé akadály, mint hiszik — mind a 23 kerületben dolgozom, és a bejárásokat egy körbe szervezem. De őszinte leszek: három lakás a város három ellentétes végén több utat jelent, mint három egymáshoz közel, és ez beleszámít a válaszba.

Amit viszont megígérek: az első beszélgetésen megmondom. Nem három hónap múlva derül ki, amikor már nem veszem fel a telefont. Ha nem fér bele, azt ugyanúgy kimondom, mint ha belefér — és akkor legalább nem vesztettél vele két hetet.

Munkanapokon két órán belül visszahívlak. Ennyi idő alatt kiderül.

Amit nálam nem kapsz meg

Tisztességesebb ezt előre leírni, mint utólag mentegetőzni.

Nálam nincs applikáció grafikonokkal. Nincs ügyfélportál, ahol élőben nézheted a mérőórák görbéjét és a banki egyenleget. Ha ez az elvárásod, akkor egy nagy, digitalizált kezelőnél jobb helyen leszel, és ezt nyugodt szívvel mondom.

Nálam egy ember van, aki felveszi a telefont, fejből tudja, melyik lakásodban milyen kazán van, és ismeri a bérlőid nevét. Három lakásnál ez általában többet ér, mint egy felület — de ezt neked kell eldöntened, nem nekem.

Gyakori kérdések

Van kedvezmény több lakás együttes kezelésére?

Erről beszéljünk. A kezelés díja a havi bérleti díj 10%-a lakásonként; hogy több lakásnál ez hogyan alakul, az attól is függ, hol vannak és milyen állapotban. Ezt egy telefonban tisztázzuk, nem egy weboldalon.

Kell minden lakásra külön szerződés?

A bérlővel igen, hiszen külön bérleti jogviszonyok. A velem kötött megbízás viszont lehet egy, a lakások felsorolásával — így egy helyen van minden, és nem három iratot kell keresned.

Mi van, ha a lakások különböző kerületekben vannak?

Ez a jellemző, és nem gond. Budapest mind a 23 kerületében és a budai agglomerációban dolgozom – nem egy környékre szakosodtam. A bejárásokat egy körbe szervezem, így nem három külön időpont lesz belőle.

Ez azért fontos, mert a kisebb, személyes kezelők jellemzően egy-két kerületre koncentrálnak. Ha a lakásaid Zuglóban, Újbudán és Óbudán vannak, ott három kezelővel kellene dolgoznod — vagy eggyel, aki mindhárom helyen otthon van.

Átvehető a kezelés úgy, hogy már van bérlő?

Igen. A bérlőnek nem kell kiköltöznie, a bérleti jogviszony változatlan marad. A hiányzó papírok — jegyzőkönyv, óraállások, közjegyzői okirat — utólag pótolhatók. Erről külön oldal is van: lakáskezelés átvétele meglévő bérlővel.

Mi van, ha az egyik lakást közben el akarom adni?

Akkor eladjuk. Húsz éve értékesítek ingatlant, és a bérbe adott lakás eladása külön műfaj — a bérlő jogai, a megtekintések és a birtokbaadás időzítése mind beleszól. Ezt egy kézben tartani egyszerűbb.

Mi van, ha most épp nem fér bele a kapacitásodba?

Akkor megmondom az első beszélgetésen. Nem veszek el megbízást azért, hogy aztán ne érjen el senki. Ha átmeneti a torlódás, megmondom, mikortól tudom vállalni; ha nem fér bele, azt is.

Üresen állnak a lakások, vagy már laknak bennük bérlők – számít?

Mindkettő megy, csak más az első lépés. Üres lakásnál bérlőkeresés indul: hirdetés, fotók, bemutatások, leinformálás. Ha már van bérlő, akkor átvétel meglévő bérlővel – a bérlőnek nem kell kiköltöznie, csak a hiányzó papírokat pótoljuk. Három lakásnál gyakori, hogy vegyes a helyzet; ez sem gond.

Értékbecslést is tudsz csinálni, ha kell?

Igen. Ingatlanvagyon-értékelő és becsüs végzettségem is van a közvetítői mellett, tehát nem csak megsaccolom az árat, hanem értékbecslést is készítek – banki, hagyatéki vagy osztozkodási ügyhöz. Három lakásnál ez előbb-utóbb elő szokott kerülni.

Mennyire gyorsan érlek el?

Munkanapokon két órán belül visszahívlak. Ez nem marketingmondat, hanem az, amihez tartom magam.