Mennyiért adhatom ki a lakásomat Budapesten?
A rövid válasz: egy jó állapotú, 45–65 m²-es budapesti lakás kerülettől függően 230 és 350 ezer forint között indul – a budapesti medián 260 ezer. De ez csak a kiindulópont. A végső számot három dolog dönti el – és a harmadikról szinte senki nem beszél.
Húsz éve dolgozom ingatlanokkal, hét éve kizárólag bérbeadással és lakáskezeléssel. Ezek a számok nem egy statisztikából vannak, hanem abból, amit a saját munkámban nap mint nap látok.
Az én indulóáraim
Ezek nem statisztikából vannak, hanem abból, amiért a gyakorlatban ki szoktam adni. Jó állapotú, 45–65 m²-es lakásra vonatkoznak.
| Kerület | Indulóár |
|---|---|
| II. kerület | 300 e Ft-tól |
| III. kerület – Óbuda | 250 e Ft-tól |
| V. kerület – Belváros | 350 e Ft-tól |
| VI. kerület – Terézváros | 280 e Ft-tól |
| VII. kerület – Erzsébetváros | 250 e Ft-tól |
| IX. kerület – Ferencváros új építésű | 340 e Ft-tól |
| XI. kerület – Újbuda | 250 e Ft-tól |
| XIII. kerület | 270 e Ft-tól |
| XIV. kerület – Zugló | 230 e Ft-tól |
| Házak – Solymár és a budai agglomeráció Budakeszi, Budaörs, Nagykovácsi | 400 e Ft-tól |
Ezek indulóárak, nem árlista – a felső határ ennél jóval feljebb van. A ház más kategória, mint a lakás: ott a bérlő már nem négyzetmétert keres, hanem kertet, nyugalmat és helyet a gyerekeknek – és ezért hajlandó is fizetni.
A teljes budapesti kép – mind a 23 kerület
Hogy legyen mihez mérned: ezek a nyilvános piaci mediánok. A medián azt jelenti, hogy a hirdetett lakások fele ennél olcsóbb, fele ennél drágább – nem átlag, és nem is a te lakásod.
| Kerület | Medián bérleti díj |
|---|---|
| I. – Várkerület | 340 e Ft |
| II. | 300–350 e Ft |
| III. – Óbuda | nincs adat |
| IV. – Újpest | 240 e Ft |
| V. – Belváros | 350 e Ft |
| VI. – Terézváros | 280 e Ft |
| VII. – Erzsébetváros | 250 e Ft |
| VIII. – Józsefváros | 229 e Ft |
| IX. – Ferencváros | 250 e Ft |
| X. – Kőbánya | nincs adat |
| XI. – Újbuda | 270 e Ft |
| XII. – Hegyvidék | nincs önálló adat |
| XIII. – Újlipótváros, Angyalföld | 270 e Ft |
| XIV. – Zugló | nincs friss adat |
| XV. | 210 e Ft |
| XVI. | nincs adat |
| XVII. | nincs adat |
| XVIII. | 210–220 e Ft |
| XIX. | 210 e Ft |
| XX. | 210 e Ft |
| XXI. – Csepel | 210 e Ft |
| XXII. | nincs adat |
| XXIII. | 167–183 e Ft |
| Budapest összesen | 260 e Ft |
Forrás: ingatlan.com hirdetési adatok (2026. szeptember eleje), a IV. és a XXIII. kerület 2026. januári adat, az I. kerület 2026. júniusi. A KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe szerint a budapesti bérleti díjak éves szinten 5,2%-kal emelkedtek.
Hat kerületről egyáltalán nincs adat
Ez nem elírás a táblázatban. A III., X., XII., XVI., XVII. és XXII. kerületre nincs nyilvánosan közölt bérleti díj medián – a XIV. kerületre pedig csak régi, nagyon tág sáv van.
Vagyis ha neked óbudai, kőbányai, hegyvidéki, mátyásföldi, rákosmenti vagy budafoki lakásod van, a számot, amit keresel, sehol nem fogod megtalálni. Se statisztikában, se blogban.
Ettől még létezik. Csak nem publikálja senki – mert ahhoz az kell, hogy valaki ott ténylegesen adjon ki lakásokat. Ha ilyen kerületben van a lakásod, hívj fel, és megmondom.
Ami feljebb viszi az árat
A hely. És itt nem a kerületre gondolok, hanem az utcára. Két lakás ugyanabban a kerületben, tíz perc sétára egymástól, simán kerülhet havi ötven-hatvan ezer forintba másként. Metró, busz, bolt, iskola, parkolás – a bérlő ezeket éli, nem a kerületszámot.
A bútorozottság. A bútorozott lakás magasabb bérleti díjat hoz. Nem kis különbség, és nem is mindig drága befektetés – de csak akkor, ha jó, amit beteszel. A rossz bútor nem emeli az árat, csak a helyet foglalja.
Az állapot. Nem a luxus számít, hanem hogy minden működjön. A bérlő nem a márványt nézi, hanem hogy nem csöpög-e a csap, és hogy télen meleg lesz-e.
A lakásod nem attól ér többet, hogy többet kérsz érte.
Hanem attól, hogy többet ad annak, aki beköltözik.
És a harmadik, amiről senki nem beszél: ki adja ki
Ez az a rész, amit a legtöbb tulajdonos nem hisz el, amíg meg nem éli.
Nálam rendszeresen előfordul, hogy a bérlő visszamond egy jobb lakást, és az enyémet választja. Nem azért, mert az enyém szebb. Hanem azért, mert velem jobban jár.
Leülünk, és előre átbeszélünk minden feltételt. Minden papír a helyén van. Nincs meglepetés, nincs később előkerülő feltétel, nincs kétértelmű mondat a szerződésben. A bérlő pontosan tudja, mire számíthat – és ezt megérzi az első találkozáson.
És minden bérlőmmel emberi kapcsolatra törekszem. Sokukkal a kiköltözés után is tartjuk a kapcsolatot. Ez nem kedvesség kérdése. Ez a legjobb biztosítás, amit egy lakásra kötni lehet: aki jóban van a kezelővel, az szól, ha valami baj van – nem akkor, amikor már késő.
A tulajdonos számára ez egyetlen mondatban összefoglalható: a jó bérlő válogathat. Azt a lakást fogja választani, ahol rendezett minden. És mivel válogathat, a rendezettségért hajlandó többet is fizetni.
Nálam nincs üresen álló lakás.
A legdrágább hiba: a túl magas ár
Ez az a pont, ahol a legtöbb pénz vész el – és úgy, hogy a tulajdonos észre sem veszi, mert a veszteség nem számlán érkezik, hanem csendben.
Tegyük fel, hogy a lakásod 300 ezerért menne ki. Te viszont felmész 320-ra, mert „hátha".
Ha ezért a lakás egyetlen hónappal tovább áll üresen, 300 ezer forintot veszítettél. Hogy ezt a havi 20 ezres pluszból visszahozd, tizenöt hónap kell. Egy egyéves szerződés ennél rövidebb. Vagyis a papíron nyertél, a számládon vesztettél.
És ez még a jobbik eset. Két hónap üresen állás már 600 ezer forint, amit soha nem hozol vissza.
Közben megy a közös költség, mennek a rezsi alapdíjak, és a lakás nem termel semmit. Minden nap kerül valamibe – akkor is, ha ez sehol nincs kiszámlázva.
Hogyan állapítom meg én az árat
Megnézem a lakást a helyszínen. Fényképről nem lehet árat mondani. Azt, hogy egy lakás mit ad a bérlőnek, csak ott lehet megérezni.
Megnézem, mi megy el ténylegesen a környéken. Nem azt, amit hirdetnek – azt, ami tényleg kiment, és mennyi idő alatt. A két szám nem ugyanaz.
Megmondom, mit érdemes megcsinálni előtte – és azt is, mit nem. Van, ami százezreket hoz vissza, és van, ami csak elvisz. Nem minden felújítás térül meg.
És megmondom a reális számot. Akkor is, ha az kevesebb, mint amire számítottál.
Nem azt mondom, amit hallani szeretnél.
Azt mondom, amennyiért ki fog menni – és amennyi idő alatt.
Mielőtt kiadod
Ha az ár megvan, jön a következő kérdés, amire érdemes előre válaszolni: mit tehetsz, ha a bérlő nem fizet? A válasz nem azon múlik, mit lépsz akkor – hanem azon, mi van a papírjaidban már a kezdetkor.
Mennyit ér a te lakásod?
Erre nem tudok cikkből válaszolni, mert a te lakásodat nem láttam. De meg tudom nézni, és meg tudom mondani a reális számot – ingyen, kötelezettség nélkül.
Hétköznap két órán belül visszahívlak.
Bérbeadás és lakáskezelés Budapesten és a budai agglomerációban. Előleget nem kérek, a díj az eredmény után merül fel.