Ingyenesen letölthető bérleti szerződés minta – és a 10 pont, ami hiányzik belőle
A neten letölthető bérleti szerződés minták jellemzően két oldalasak. Az enyém nyolc–tíz. A különbség nem a hossz – hanem az, hogy mi történik, amikor baj van.
Húsz éve dolgozom ingatlanokkal, hét éve kizárólag bérbeadással és lakáskezeléssel Budapesten. Ezt a cikket nem jogászként írom – nem vagyok ügyvéd –, hanem abból, amit a gyakorlatban látok.
A minta nem rossz. Csak kevés.
Értem, miért tölti le mindenki. Ingyen van, azonnal kész, és első ránézésre minden fontos benne van: a két fél neve, a lakás címe, a bérleti díj, a kaució, a kezdő dátum.
És ez a baj vele. Pontosan azt tartalmazza, amiben soha nem szoktatok vitatkozni.
Mert amikor egy bérbeadás elromlik, az szinte soha nem azon múlik, hogy mennyi a bérleti díj. Hanem azon, amiről a szerződés hallgat.
A szerződés nem akkor dől el, amikor aláírjátok.
Hanem egy évvel később, amikor valamiben nem értetek egyet – és előveszitek.
Tíz dolog, ami nincs a letöltött mintádban
Ezek nem elméleti kérdések. Mindegyik azért került bele az én szerződésembe, mert valahol egyszer baj lett belőle.
1. Hányan költözhetnek be. Ha ez nincs leszabályozva, a kéttagú család helyett simán lakhatnak nyolcan. A lakás ettől öt év alatt amortizálódik, nem tízben.
2. Mi történik rezsitartozás esetén. A bérleti díj befizetése és a rezsi kifizetése két külön dolog. Volt, aki a bérleti díjat hónapról hónapra pontosan utalta – a közműveket viszont nem fizette, és a tartozás a tulajdonos nevére gyűlt.
3. Ki javítja a kazánt. Pontosabban: hol a határ a rendeltetésszerű használat, a karbantartás és a felújítás között. Ha ez nincs leírva, minden egyes elromló dologról külön kell vitatkozni.
4. Háziállat. Tartható-e, milyen, hány. Egy mondat – vagy egy teljesen tönkretett parketta.
5. Albérletbe adás és hosszabb látogatás. A bérlő továbbadhatja-e a lakást? Meddig lakhat ott valaki, aki nincs a szerződésben? Enélkül a lakásodban olyan emberek laknak, akikkel neked semmilyen jogviszonyod nincs.
6. A lakásnézés rendje. Mikor és hogyan nézheted meg a saját lakásodat. Ha ez nincs benne, kínos vitává válik – és sok tulajdonos emiatt egyszerűen soha nem megy ki. Ebből születnek a legrosszabb történetek.
7. A kaució: mire használható és mikor jár vissza. Levonható-e belőle elmaradt bérleti díj? Rezsi? Kártérítés? Mikor kell visszafizetni? A legtöbb kaucióvita abból jön, hogy erről egyik fél sem ugyanazt gondolta.
8. A felmondás menete és határideje. Nem elég, hogy „felmondható”. Milyen okból, milyen formában, hány napos határidővel. Nálam a nem fizetés esetén nyolc napos kiköltözési határidő van – de ez csak azért érvényesíthető, mert benne van a szerződésben.
9. Károkozás és biztosítás. Ki felel a vízkárért, a tűzkárért, a szomszéd lakásában okozott kárért. Van-e biztosítás, kinek a nevén.
10. Szerződésmódosítás és hosszabbítás. Mi történik a lejáratkor, hogyan emelhető a bérleti díj, és mi az, amit egyoldalúan nem lehet megváltoztatni.
És a legfontosabb: a közjegyző ebből dolgozik
Itt van az, amitől a fenti lista nem csak kellemetlenség, hanem pénz kérdése.
Ha közjegyzői okiratot is készíttetsz – és nagyon ajánlom, hogy készíttess –, akkor a közjegyző a te aláírt szerződésedből készíti a közokiratot. Nem ő írja meg, nem ő egészíti ki, nem javítja ki. Azt foglalja közokiratba, ami a papíron van.
A hiányzó pontokat nem lehet utólag „belegondolni” a végrehajtásba. Ami nincs a szerződésben, az nem lesz végrehajtható.
Erről külön is írtam: Közjegyzői okirat a bérleti szerződéshez: mennyibe kerül és mit ér?
Ha a bérlőd már megvan, és csak a papírok hiányoznak
Sok tulajdonos keres meg úgy, hogy a bérlő már megvan. Ismerős, ismerős ismerőse, vagy saját maga hirdette meg és meg is találta. Nem kell neki bérlőkeresés – csak azt szeretné, hogy a papírok rendben legyenek.
Erre való nálam a Jogi védőpajzs. Nem kell az egész bérbeadást rám bíznod, és nem kell kezelésbe adnod a lakást.
| Jogi védőpajzs – mi van benne | Az én díjam |
|---|---|
| Személyre szabott bérleti szerződés 8–10 oldal, a fenti pontokkal | ✓ |
| A közjegyzői okirat megszervezése kiköltözés és bérleti díj is – a közjegyző díja külön tétel, lásd alább | ✓ |
| Átadás-átvételi jegyzőkönyv fényképes leltár, óraállások, meglévő hibák | ✓ |
| Jogi háttér a bérlet teljes ideje alatt szerződésmódosítás, felmondás lebonyolítása | ✓ |
| Mindez együtt | fél havi bérleti díj |
A fél havi bérleti díj az én munkadíjam – a szerződésért, a leltárért és a teljes ügyintézésért.
A közjegyzői díj ezen felül van, és nem nekem jár, hanem a közjegyzőnek fizetitek. Ez nálam nagyjából 50 ezer forint, amit a tulajdonos és a bérlő felez – vagyis fejenként 25–28 ezer. Egyszeri tétel.
Előleg nincs. Az én díjam akkor merül fel, ha a munka elkészült. És ha később meggondolod magad, bármikor átléphetsz a teljes bérbeadásra vagy a lakáskezelésre – új szerződés és külön díj nélkül.
Kapcsolódó
Mennyiért adhatom ki a lakásomat Budapesten?
– kerületenkénti indulóárak.
Mit tehetek, ha a bérlő nem fizet?
– mi történik, ha mégis baj lesz.
Nézzük meg a tiédet
Ha már megvan a bérlőd, és csak azt szeretnéd, hogy a papírjaid tényleg megvédjenek – ne csak úgy nézzenek ki, mintha megvédenének –, azt egy hét alatt rendbe tesszük.
Hétköznap két órán belül visszahívlak.
Bérbeadás és lakáskezelés Budapesten és a budai agglomerációban. Ez a cikk tájékoztatás, nem jogi tanácsadás.