Közjegyzői okirat a bérleti szerződéshez: mennyibe kerül és mit ér?
A rövid válasz: nálam nagyjából 50 ezer forint, amit a tulajdonos és a bérlő felez – vagyis fejenként 25–28 ezer. Egyszer. És ez dönti el, hogy egy nem fizető bérlőtől hetek vagy évek alatt szabadulsz.
Húsz éve dolgozom ingatlanokkal, hét éve kizárólag bérbeadással és lakáskezeléssel Budapesten. Ezt a cikket nem jogászként írom – nem vagyok ügyvéd –, hanem abból, amit a gyakorlatban látok.
Mi ez egyáltalán?
A bérleti szerződésed egy magánokirat. Ha a bérlő megszegi, és nem hajlandó se fizetni, se kiköltözni, a szerződéssel a kezedben is csak egy utad marad: a bíróság. Beperled, megvárod az ítéletet, aztán jöhet a végrehajtó. Ez évekig is eltarthat – miközben a bérlő bent lakik, nem fizet, és a rezsi a te nevedre gyűlik.
A közjegyzői okirat közokirat. Ettől lesz közvetlenül végrehajtható: ha a bérlő megszegi, amit vállalt, nem kell perelni. A végrehajtás egyből indulhat.
Jogi háttér: a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 10. § b) pontja szerint a végrehajtási záradékkal ellátott közjegyzői okirat végrehajtható okirat. A közjegyzői díjakat a 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet szabályozza.
Mit tesz végrehajthatóvá?
Itt van egy fontos különbség, amit a legtöbb tulajdonos nem ismer. Kétféle vállalás tehető közjegyzői okiratba, és nem mindegy, melyik van a tiédben:
Nálam mindkettő benne van. A kiköltözés és a bérleti díj is – egyben, egy eljárásban. Mert ha csak a kiköltözés van benne, akkor a bérlő kiköltöztethető, de a kinnlévő bérleti díjért újra bíróságra kell menned. Fél megoldás.
A szerződés arról szól, mit ígért a bérlő.
A közjegyzői okirat arról szól, mit tudsz tenni, ha nem tartja be.
Mennyibe kerül?
A közjegyzői díj a bérleti díj nagyságához igazodik, ezért nincs egységes árlista. Az interneten általában 40–60 ezer forintos sávot találsz – de az legtöbbször csak a kiköltözési nyilatkozatra vonatkozik.
Hogy konkrét szám is legyen a kezedben, itt az, amivel nálam számolni szoktunk:
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Közjegyzői okirat kiköltözés + bérleti díj, együtt | kb. 50 000 Ft |
| Ebből a tulajdonos | kb. 25 000 Ft |
| Ebből a bérlő | kb. 25 000 Ft |
Egyszeri költség, nem havi. A pontos összeget a közjegyző a bérleti díj alapján állapítja meg, ezért ez tájékoztató nagyságrend.
Ki fizeti?
A gyakorlatban legtöbbször a bérlő – mert a tulajdonos a szerződés feltételéül szabja.
Én nem így csinálom. Nálam felezünk.
Nem kedvességből. Azért, mert ez az okirat mindkét félnek szól, és ha mindkét fél fizet érte, mindkét fél komolyan is veszi. A bérlőnek így 25–28 ezer forint – egy olyan lakásnál, ahol a kaució két havi bérleti díj, ez nem az a tétel, ami bárkit megállítana.
És még valami: ez az első pillanat, amikor a bérlő látja, hogyan dolgozom. Nem rakom rá az egészet, és nem is rejtem el. Átbeszéljük, megértjük, aláírjuk.
Nálam ez nem opció, hanem feltétel
Közjegyzői okirat nélkül nem adok kulcsot. Soha.
Nem azért, mert bizalmatlan vagyok. Azért, mert a bizalom nem helyettesíti a papírt, és mert én nem azt a lakást akarom kiadni, amiért utána két évig bíróságra kell járnod.
És amit kevesen tudnak: ez a bérlőnek is jó. Pontosan rögzíti, mire számíthat, és mi az, amit nem tehetnek vele. A tisztességes bérlő soha nem tiltakozik ellene.
Ez a gyakorlatban az egyik leghasznosabb szűrő. Nem kell kérdezgetni, nem kell nyomozni – a reakció önmagában elárulja, kivel állsz szemben.
A sorrend: előbb a szerződés, utána a közjegyző
Ezt a legtöbben rosszul tudják, pedig ez az egész lényege.
A közjegyző nem a semmiből dolgozik. Nem ő írja meg a szerződésedet, és nem ő találja ki, mit vállal a bérlő. A közokiratot az aláírt bérleti szerződésből készíti – abból, amit elé tesztek.
Ebből következik a legfontosabb dolog, amit erről tudni lehet:
A közjegyzői okirat pontosan annyit ér, amennyit a mögötte álló szerződés.
Ha a szerződés hiányos, az okirat is hiányos lesz. A közjegyző nem javítja ki – azt foglalja közokiratba, ami a papíron van.
Ezért tíz oldal a szerződés, amit írok
A neten letölthető bérleti szerződésminták jellemzően két oldalasak. Kitöltöd a neveket, az összeget, a dátumot – és kész.
Az én szerződésem tíz oldal. Nem azért, hogy hosszú legyen. Azért, mert benne előre le van szabályozva minden: hányan költözhetnek be, mi történik rezsitartozás esetén, ki javítja a kazánt, mi a felmondás menete és határideje, mi lesz a kaucióval, mikor és hogyan nézem meg a lakást, és még sok minden, amire senki nem gondol az aláíráskor.
Ezek nem elméleti kérdések. Mindegyik pont azért került bele, mert valahol egyszer baj lett belőle.
És mivel a közjegyző ebből dolgozik, minden egyes ilyen pont bekerül a végrehajtható okiratba is. Egy kétoldalas szerződésből kétoldalnyi védelem lesz.
Mi kell a közjegyzőhöz, és mennyi idő?
Kevesebb, mint gondolnád:
Személyi igazolvány (vagy jogosítvány, útlevél), lakcímkártya és adókártya.
Az aláírt bérleti szerződés eredetiben.
Egy személyes megjelenés, és a legtöbb esetben aznap elkészül. A közjegyző felolvassa, elmagyarázza, meggyőződik róla, hogy mindkét fél érti, mit ír alá – aztán aláírjátok.
És a kilakoltatási moratórium?
Erről sok cikk azt írja, hogy a moratórium idején közjegyzői okirattal sem lehet semmit tenni, és egyszerűen meg kell várni a tavaszt.
Az én tapasztalatom szerint ez nem így van. Vannak megoldások – de ezeket nem írom le egy cikkben, mert nem általános recept, hanem konkrét ügy és konkrét helyzet kérdése.
Ha most pont ebben a helyzetben vagy, hívj fel, és megbeszéljük.
Kapcsolódó
Ha az okirat megvan, a következő kérdés már az, hogy mi történik a gyakorlatban:
Mit tehetek, ha a bérlő nem fizet?
Ha pedig még csak most tervezed a kiadást:
Mennyiért adhatom ki a lakásomat Budapesten?
Beszéljük meg
Ha kiadnád a lakásodat, és azt szeretnéd, hogy a papírjaid tényleg megvédjenek – ne csak úgy nézzenek ki, mintha megvédenének –, akkor ezt érdemes az elején rendbe tenni, nem akkor, amikor már baj van.
Hétköznap két órán belül visszahívlak.
Vagy nézd meg a lakáskezelési szolgáltatásokat.
Bérbeadás és lakáskezelés Budapesten és a budai agglomerációban. Előleget nem kérek, a díj az eredmény után merül fel. Ez a cikk tájékoztatás, nem jogi tanácsadás.