A szülők lakása

Áll a lakás. Nem lakik benne senki, és senki nem meri eldönteni, mi legyen vele. Ez a leggyakoribb helyzet, amivel megkeresnek — és majdnem soha nem pénzkérdés.

Miért áll meg itt a legtöbb család

Mert az eladás nem egy pénzügyi döntésnek érződik, hanem egy lezárásnak. Amíg a lakás megvan, addig van hová visszagondolni. Ezt nem lehet, és nem is kell érvekkel legyőzni.

A másik ok, hogy ritkán egy ember dönt. Testvérek, unokatestvérek, és mindenki máshol tart — az egyik eladna, a másik megtartaná, a harmadik külföldön él és nem akar ezzel foglalkozni. Így aztán nem születik döntés, csak telnek a hónapok.

A nem döntés is döntés. Csak az a fajta, ami havonta kerül pénzbe, és senki nem választotta.

Mibe kerül, amíg gondolkodtok

Ezt érdemes egyszer kiszámolni, mert a legtöbb család soha nem teszi meg.

Az üres lakás nem nulla forint. Megy a közös költség, a fűtés alapdíja, a biztosítás, és az üresen álló lakás gyorsabban romlik, mint a lakott: beszárad a szifon, bedohosodik a levegő, és a kisebb hibákat nem veszi észre senki, amíg nagyok nem lesznek.

Ehhez jön az, ami nem kiadás, hanem elmaradt bevétel: amit a lakás hozhatna, amíg a döntés érlelődik. Erről külön írtam: mennyibe kerül egy üresen álló lakás.

Három út, és mindegyik rendben van

Nem akarlak rábeszélni egyikre sem. De érdemes tudni, hogy három van, nem kettő.

A kiadás gyakran azért jó átmenet, mert nem visszafordíthatatlan. Ha egy év múlva mégis az eladás mellett döntötök, akkor eladjuk — a bérlővel együtt vagy anélkül, ahogy jobb.

Ha kiadjátok: mi kell hozzá, ha többen vagytok tulajdonosok

Ez a rész ijeszt meg sokakat, pedig a gyakorlatban egyszerű.

Először is kell a hagyatéki végzés és a földhivatali bejegyzés — amíg a tulajdonjog nincs rendezve, a bérbeadás is bizonytalan lábakon áll. Ha ez megvan, a többi szervezés kérdése.

Én minden tulajdonostárs aláírását kérem a megbízáshoz, akkor is, ha jogilag talán elég lenne kevesebb. Nem szőrszálhasogatásból: azért, mert ha fél év múlva valamelyik testvér azt mondja, hogy ő erről nem tudott, az a bérlőnek is rossz, és nekem is. Aki külföldön él, meghatalmazással tud részt venni, ehhez nem kell hazautaznia.

A bérleti díj megosztását a tulajdoni hányadok szerint szoktuk rendezni, de ezt ti döntitek el egymás közt — én csak annyit kérek, hogy írásban legyen, mielőtt az első forint megérkezik.

Ha eladjátok: amire öröklésnél figyelni kell

Az osztozkodás ott szokott elakadni, hogy nincs közös szám, amiben mindenki megbízik. Az egyik testvér a szomszéd hirdetési árát mondja, a másik egy tíz éve hallott összeget.

Ilyenkor szoktam értékbecslést készíteni — ingatlanvagyon-értékelő és becsüs végzettségem is van, nem csak közvetítői. Ez egy több oldalas szakvélemény, nem egy telefonos tipp, és pont azért hasznos, mert független szám, amire a család hivatkozni tud. Erről bővebben az értékbecslés oldalon.

Az adózásról egy szót: öröklésnél más szabályok élnek, mint egy sima vásárlás-eladásnál, és az időszámítás sem ott kezdődik, ahol gondolnád. Ezt könyvelővel vagy adótanácsadóval beszéld meg, mielőtt aláírtok bármit — nem velem.

A régi bútorok, és ami a szekrényekben van

Erről nem szokás beszélni, pedig ez tartja vissza a családokat a leginkább.

Nem kell egy nap alatt kiüríteni. Azt szoktam javasolni, hogy ami személyes — fényképek, iratok, emlékek —, azt vigyétek el, a többit pedig ne egyszerre döntsétek el. Egy lakás kiadható úgy is, hogy a bútor egy része marad, és van, hogy éppen az a jó, mert bútorozva könnyebben kiadható.

És nem kell felújítani ahhoz, hogy kiadható legyen. Egy tiszta, működő, rendezett lakás kiadható akkor is, ha a konyha nem új. Amit érdemes, az általában kevés és olcsó — erről itt írtam: mit érdemes felújítani kiadás előtt.

Gyakori kérdések

Többen örököltük. Kell mindenki aláírása a kiadáshoz?

Nálam igen, a megbízáshoz minden tulajdonostárs aláírását kérem. Jogilag lehet, hogy kevesebb is elég lenne — ezt ügyvéd tudja megmondani —, de a gyakorlatban ez előz meg minden későbbi vitát, és a bérlő is biztonságban érzi magát tőle.

Az egyik testvér külföldön él. Haza kell jönnie?

Nem. Meghatalmazással intézhető. Ez gyakori helyzet, nem akadály.

Ki lehet adni úgy, hogy közben eladó is marad?

Lehet, de érdemes előre tisztázni. A bérlőnek joga van nyugodtan lakni, tehát a megtekintéseket egyeztetni kell vele, és ezt a szerződésbe is beleírjuk. Sok befektető vevő kifejezetten keresi a bérlővel együtt eladó lakást, mert az első naptól hoz pénzt.

Még nincs meg a hagyatéki végzés. Lehet addig bármit csinálni?

Elő lehet készíteni: megnézem a lakást, megmondom, mennyiért adható ki vagy el, és hogy mit érdemes addig megcsinálni. Szerződést viszont a tulajdonjog rendezéséig nem kötünk.

Nem Budapesten van a lakás.

Bérbeadást és kezelést Budapesten és a budai agglomerációban vállalok. Eladásnál ennél nagyobb a terület: Budapest, az agglomeráció és Nyugat-Magyarország, Győr környékét is beleértve. Ha máshol van, azt az első beszélgetésen megmondom.

Mennyi idő, mire kiadható?

Ha a papírok rendben vannak és a lakás kiadható állapotban van, általában két-három hét a bérlőkeresés. A rendrakás és az ürítés ennél általában tovább tart — és az nem rajtam múlik, hanem rajtatok.