Mit érdemes felújítani kiadás előtt?

A legtöbb esetben sokkal kevesebbet, mint gondolnád. Egy alapos takarítás, pár égő, egy megjavított csap és jó fotók többet hoznak, mint egy féloldalas felújítás. Kiadásnál ugyanis más a számtan, mint eladásnál – és erről szinte sehol nem írnak.

Miért nem jó az eladásos tanács

Ha rákeresel, hogy mit érdemes felújítani, kizárólag eladásról szóló cikkeket találsz. Pedig a kettő két külön számtan.

Eladásnál a vevő egyszer megfizeti a felújítást – benne van a vételárban. Kiadásnál a bérlő nem fizeti meg. Ő havi díjat fizet, és a felújításod évek alatt, pár ezer forintonként csorog vissza – ha egyáltalán.

Ezért kiadás előtt nem azt kell kérdezni, hogy „ettől szebb lesz-e", hanem azt: hány hónap alatt jön vissza.

Ami megtérül

• Takarítás, professzionális szinten. A legolcsóbb és a leghatásosabb. Egy ragyogó fürdő és konyha többet mozdít a megtekintésen, mint egy új beépített szekrény.
• A fürdő és a konyha kozmetikája. Fugázás, szilikonozás, csaptelep, zuhanyrózsa, wc-ülőke. Néhány tízezer forint, és eltűnik a „lelakott" érzés.
• Festés, ha tényleg kell. Világos, semleges szín. Nem azért, mert szép, hanem mert a bérlő a saját életét akarja elképzelni benne, és ahhoz üres lap kell.
• Világítás. Égőcsere, meleg fehér fény, és ahol lehet, több fényforrás. Olcsó, és a fotókon is látszik.
• A parketta felcsiszolása – ha a padló rossz állapotú. Ez az egyetlen nagyobb tétel, ami kiadásnál is rendre megtérül, mert a padlót mindenki megnézi.

A sorrend nem véletlen. Az első kettő együtt elfér pár tízezer forintban, és a megtekintések felét ez dönti el. Mielőtt bármi nagyobba belevágsz, ezeket csináld meg – és nézd meg, hogyan reagál a piac.

Ami nem térül meg

• Teljes konyhafelújítás. Egy új konyha milliós tétel, és a bérleti díjban legfeljebb pár ezer forinttal jelenik meg. Évtizedes megtérülés.
• Drága burkolatok, design elemek. A bérlő nem fizet a márkanévért. Ugyanazt a díjat adja a jó minőségű, de hétköznapi megoldásért.
• Beépített bútor méretre. Drága, és a következő bérlőnek lehet, hogy pont nem jó. A mobil bútor rugalmasabb.
• Minden, ami ízlés kérdése. Színes falak, egyedi burkolat, különleges világítás. Ami neked tetszik, az a bérlőjelöltek felét elviszi.

A szürke zóna: a gépek

Mosógép, hűtő, mosogatógép, klíma. Ezek nem felújítás, hanem befektetés, és külön logika szerint működnek.

A gép akkor éri meg, ha bérlőt hoz, nem akkor, ha szebb lesz tőle a lakás. A mosógép például nem opció: enélkül a jelentkezők nagy része tovább görget. A mosogatógép már választás kérdése. A klíma a felső emeleteken és a nyugati tájolású lakásoknál konkrét díjkülönbséget jelent, máshol kevésbé.

Amit viszont a szerződésben rendezni kell: egy tizenkét éves gépet nem kell újjal pótolni, ha elromlik. Erről külön is írtam: ki fizeti a javítást a bérleményben.

Bútorozva vagy üresen?

Ez a leggyakoribb kérdés, és a válasz környékfüggő. A belső kerületekben és ott, ahol sok a fiatal, a külföldi vagy az ideiglenesen itt dolgozó bérlő, a bútorozott gyorsabban és drágábban megy el. A kertvárosias részeken, ahol hosszú távra költöző családok keresnek, inkább üresen.

Ha bútorozol, ne designra költs. Arra költs, hogy be lehessen költözni egy bőrönddel: ágy, szekrény, asztal, szék, kanapé, függöny, világítás.

Amit a felújítás nem old meg

Ha a lakás három hete áll, az kilencszer tízből nem a konyhán múlik, hanem az áron vagy a fotókon. Mielőtt bármibe belevágsz, érdemes ezt a kettőt megnézni – olcsóbb és gyorsabb.

Gyakori kérdések

Mennyit érdemes maximum költeni kiadás előtt?

Jó ökölszabály: ne többet, mint amennyi két-három havi bérleti díj – és csak olyasmire, ami a megtekintésen látszik. A nagyobb beruházás kiadásnál nem térül meg belátható időn belül.

Festessek a bérlő beköltözése előtt mindig?

Nem feltétlenül. Ha a falak tiszták és semleges színűek, elég a javítgatás. Akkor fess, ha a szín elriasztó, vagy ha a falon látszanak az előző élet nyomai.

Megéri klímát felszereltetni?

Felső emeleten, tetőtérben és nyugati tájolásnál jellemzően igen, és ott a díjban is megjelenik. Alacsonyabb emeleten, árnyékos lakásban kevésbé.

A felújítás költségét elszámolhatom?

Tételes költségelszámolásnál a bérbeadáshoz kapcsolódó költségek levonhatók, de hogy a te esetedben pontosan mi és hogyan, azt a könyvelőd tudja megmondani. Bővebben: lakáskiadás adózása.