Lakáskiadás adózása: amit a bérbeadónak tudnia kell

Nem vagyok könyvelő, és ez nem adótanácsadás. De minden tulajdonos ugyanazt a három kérdést teszi fel, mielőtt kiadja a lakását — és ezekre el tudom mondani, hogyan néz ki a gyakorlatban.

1. Mennyit kell fizetni?

A magánszemély bérbeadás a személyi jövedelemadó hatálya alá esik, 15%-os kulccsal. Ez nem a teljes bérleti díjra jön rá — előbb levonhatók a költségek, és csak ami marad, az adózik.

A költségek levonására két út van, és ez a döntés sokaknak évekig tart feleslegesen.

A 10%-os költséghányad

A bevétel 10%-át automatikusan költségnek tekintheted, számlák nélkül. A maradék 90% után fizeted a 15%-ot.

Ez a gyors út: nem kell számlát gyűjteni, nem kell semmit igazolni, nincs mit elrontani.

A tételes költségelszámolás

A ténylegesen felmerült, számlával igazolt költségeket vonod le. Ide tartozhat a felújítás, a karbantartás, a biztosítás, az értékcsökkenés és több más tétel.

Ez a munkásabb út, de ha sok a valós költséged, érdemben kevesebb adót jelent.

A gyakorlati szabály: ha a költségeid a bevétel 10%-a alatt maradnak, válaszd az egyszerűt. Ha fölötte vannak — mert felújítottál, mert nagy a közös költség, mert sok a karbantartás —, akkor a tételes hozhat többet. Az első év után ezt ki lehet számolni, nem kell találgatni.

2. Mikor kell fizetni?

Két időpont számít, és a második az, amit a legtöbben elrontanak.

• Negyedévente adóelőleg. A negyedévet követő hónap 12-éig. Vagyis az első negyedévé április 12-éig, és így tovább.
• Évente adóbevallás. A tárgyévet követő május 20-áig.

A leggyakoribb hiba: valaki egész évben szedi a bérleti díjat, és csak májusban jut eszébe, hogy ezzel kezdeni kellett volna valamit. Az adóelőleget akkor is fizetni kell, ha a bevallás még messze van.

3. Mi nem bevétel?

A kaució nem bérleti díj, tehát önmagában nem bevétel — csak nálad van letétben.

De ha a végén beszámítod bérleti díjba, az már az. Ez az a pont, ahol sokan belefutnak abba, hogy „nem is tudtam".

És ez egy újabb érv amellett, amiről külön írtam: a kaució ne az utolsó havi bérleti díj legyen.

Amit nem fogok megmondani

Hogy a te esetedben melyik módszer éri meg jobban, mi számolható el költségként, és mikor kell adószámot kiváltani. Ez könyvelői kérdés, és egy rosszul megválaszolt adókérdés drágább, mint egy könyvelő.

Amit viszont elmondok: ezek a szabályok évről évre változhatnak, a fenti számok pedig a jelenlegi gyakorlatot tükrözik. Mielőtt bármit eldöntesz, nézd meg a NAV aktuális tájékoztatóját, vagy kérdezd meg a könyvelődet.

Gyakori kérdések

Kell adószámot kiváltanom?

A legtöbb magánszemély bérbeadónak nem kell — az adóazonosító jel elég, és számla helyett számviteli bizonylatot állít ki. Vannak kivételek, és ezeket a könyvelőddel érdemes átnézni, mert ha egyszer elindultál a számlás úton, onnan nehezebb visszalépni.

Kell számlát adnom a bérlőnek?

Általában nem, de valamilyen bizonylatot igen. Ha a bérlő cége fizet, vagy a munkáltatójának kell igazolás, akkor jöhet szóba a számla — ezt előre tisztázzátok, ne a második hónapban.

Levonhatom a kezelési díjat költségként?

Tételes elszámolásnál a bérbeadáshoz kapcsolódó költségek levonhatók. Hogy ez pontosan mire terjed ki, azt a könyvelőd tudja megmondani — én számlát adok róla, a többi az ő dolga.

Mi van, ha eddig nem adóztam utána?

Ez nem az a kérdés, amire interneten kell választ keresni. Könyvelő vagy adótanácsadó tudja megmondani, mi a rendezés módja — és hogy mennyivel jobban jársz, ha magadtól lépsz.