XIII. kerület: mennyiért adható ki ma egy lakás?

Újlipótváros, Angyalföld, Vizafogó. Friss piaci adat, az én indulóáram, és az, ami a végső számot eldönti.

Medián kínálati bérleti díj

5 710 Ft / m² / hó

1 244 aktuálisan futó hirdetésből
Forrás: negyzetmeterarak.hu, 2026. október 27.

Miért pont ez a legmegbízhatóbb szám Budapesten

Az 1 244 hirdetés a legtöbb az összes budapesti kerület közül. Összehasonlításul: a XXIII. kerületben jelenleg 12 kiadó lakás fut, a XXII.-ben 40.

Ez azt jelenti, hogy a XIII. kerületi medián nem néhány véletlen hirdetésen múlik. Ha itt azt mutatja az adat, hogy 5 710 Ft/m², akkor az valóban a piac, nem statisztikai zaj.

Mit jelent ez forintban

Jó állapotú, részben bútorozott lakásra, rezsi nélkül. Felújított állapot és teljes bútorozottság feljebb viszi, felújítandó lejjebb.

Figyelj a négyzetméterárra. Egy 30 m²-es garzon négyzetméterenként jóval drágábban megy, mint egy 90 m²-es lakás. Ezért nem lehet egyszerűen felszorozni — a kalkulátor ezt beleszámolja.

Az én indulóáram a XIII. kerületben

Egy jó állapotú, 45–65 m²-es lakást 270 ezer forinttól indítok itt. Ez nem árlista, és a felső határ ennél jóval feljebb van — de ennél lejjebb ritkán érdemes kezdeni.

Mit mond a piac most

A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint 2026 júniusában a budapesti bérleti díjak havi szinten 1,1%-kal, éves szinten 4,7%-kal emelkedtek. A kerületcsoportok közül a „pesti átmeneti" zóna — amibe a XIII. is tartozik — ugyanebben a hónapban 2,1%-ot mozdult, vagyis a budapesti átlag felett.

Ez nem jelenti azt, hogy bármit el lehet kérni. Azt jelenti, hogy itt van kereslet, és egy jól beárazott lakás nem fog hónapokig állni.

A legdrágább hiba: a túl magas ár

Vegyünk egy XIII. kerületi lakást, ami 300 ezerért menne. A tulajdonos feljebb teszi 320-ra, mert hátha. Ez húszezer plusz havonta.

Ha emiatt egy hónapig üresen áll, az 300 ezer forint kiesés. Ahhoz, hogy ezt a húszezres pluszból visszahozza, tizenöt hónapra van szüksége. Két hónap üresjárat már hatszázezer.

Közben a közös költség és a rezsi alapdíja megy tovább.

Hogyan árazok be egy lakást

• Kimegyek és megnézem — emelet, tájolás, lépcsőház, kilátás.
• Megnézem, mi kelt el a környéken ténylegesen, és milyen gyorsan.
• Megmondom, mit érdemes felújítani — és mit nem.
• Megmondom a reális árat. Akkor is, ha az kevesebb, mint amire számítasz.

És ami ezután jön

Az ár csak a kezdet. A bérlőt leinformálom — munkáltatói igazolás, korábbi bérbeadói visszajelzés, keresztellenőrzés. A szerződés tízoldalas, és közjegyzői okirat nélkül nem adok kulcsot. Az átadásról fényképes jegyzőkönyv készül.

Ha a bérlő egy éven belül kiköltözik, díjmentesen megkeresem a következőt.

Gyakori kérdések

Mennyiért adhatom ki a lakásomat a XIII. kerületben?

A kerületi medián 5 710 Ft/m²/hó körül van, de ez csak kiindulópont. Egy 50 m²-es, jó állapotú, bútorozott lakás más kategória, mint egy ugyanolyan méretű, felújítandó. A kalkulátor az állapotot és a bútorozottságot is beszámítja — és a 1 244 aktuális hirdetés miatt ez a kerület az egyik legjobban mérhető Budapesten.

Mennyi idő alatt lehet itt kiadni egy lakást?

Reális áron hirdetve általában két-három hét. A legnagyobb késleltető nem a kerület, hanem a túlárazás: egy 10%-kal a piac fölé tett lakás hetekig áll, és a végén alacsonyabb áron megy el, mint ha az elején jól van belőve.

Bútorozva vagy anélkül érdemes kiadni?

Újlipótvárosban és Angyalföldön a bérlők nagy része bútorozottat keres — itt a bútorozás jellemzően megtérül. Nem designbútorra van szükség, hanem arra, hogy be lehessen költözni egy bőrönddel.

Dolgozol a XIII. kerületben?

Igen, ez az egyik fő területem. Ha szeretnéd, kimegyek megnézni a lakást, és megmondom, mennyiért adható ki — ez nem kötelez semmire.