III. kerület: mennyiért adható ki ma egy lakás?

Óbuda, Békásmegyer, Rómaifürdő, Csillaghegy. Friss piaci adat, az én indulóáram, és az, ami a végső számot eldönti.

Medián kínálati bérleti díj

5 300 Ft / m² / hó

464 aktuálisan futó hirdetésből
Forrás: negyzetmeterarak.hu, 2026. október 27.

Mit jelent ez forintban

Jó állapotú, részben bútorozott lakásra, rezsi nélkül. Felújított állapot és teljes bútorozottság feljebb viszi, felújítandó lejjebb.

Az én indulóáram a III. kerületben

Egy jó állapotú, 45–65 m²-es lakást 250 ezer forinttól indítok itt. Ez nem árlista, és a felső határ ennél jóval feljebb van — de ennél lejjebb ritkán érdemes kezdeni.

Amiért a III. külön eset: egy kerület, két piac

Óbuda a legnagyobb budai kerület, és belül óriási a különbség. A Rómaifürdő és a Duna-part egészen más árat bír el, mint a békásmegyeri panelsor — pedig ugyanaz a kerület, ugyanaz az irányítószám.

Ezért a III.-ban a kerületi medián önmagában a legkevésbé használható szám az egész városban. Itt tényleg az utca dönt, nem a kerület.

Amit ebből a tulajdonosnak tudnia kell: ha a lakásod a jobbik oldalon van, a kerületi átlagból kiindulva alulárazod. Ha a másikon, akkor fordítva — és hónapokig fog állni.

464 hirdetés — mit jelent ez a számra

Ez középmezőny: elég ahhoz, hogy a medián értelmes legyen, de nem akkora tömeg, mint a XIII. kerület 1 244 hirdetése.

A III. kerület másik sajátossága, hogy sok a panel. A paneles és a téglaépítésű lakás ugyanazon a négyzetméteren eltérő árat hoz, és a medián a kettőt összemossa.

A legdrágább hiba: a túl magas ár

Vegyünk egy III. kerületi lakást, ami 260 ezerért menne. A tulajdonos feljebb teszi 280-ra, mert hátha. Ez húszezer plusz havonta.

Ha emiatt egy hónapig üresen áll, az 260 ezer forint kiesés. Ahhoz, hogy ezt a húszezres pluszból visszahozza, tizenhárom hónapra van szüksége. Két hónap üresjárat már 520 ezer.

Közben a közös költség és a rezsi alapdíja megy tovább.

Hogyan árazok be egy lakást

• Kimegyek és megnézem — emelet, tájolás, lépcsőház, kilátás.
• Megnézem, mi kelt el a környéken ténylegesen, és milyen gyorsan.
• Megmondom, mit érdemes felújítani — és mit nem.
• Megmondom a reális árat. Akkor is, ha az kevesebb, mint amire számítasz.

És ami ezután jön

Az ár csak a kezdet. A bérlőt leinformálom — munkáltatói igazolás, korábbi bérbeadói visszajelzés, keresztellenőrzés. A szerződés tízoldalas, és közjegyzői okirat nélkül nem adok kulcsot. Az átadásról fényképes jegyzőkönyv készül.

Ha a bérlő egy éven belül kiköltözik, díjmentesen megkeresem a következőt.

Gyakori kérdések

Mennyiért adhatom ki a lakásomat a III. kerületben?

A kerületi medián 5 300 Ft/m²/hó körül van, de ez a szám két külön piacot takar. Óbuda belső része és Békásmegyer panelje nem ugyanaz a kategória. Ezért a kalkulátor számából itt érdemes a környék felé korrigálni — és ezt egy helyszíni megtekintés tudja pontosítani.

Mennyiért adható ki egy panellakás?

A panel nem hátrány, ha a lakás rendben van: a bérlők nagy részét a rezsi és az elhelyezkedés érdekli, nem a ház típusa. A felújított, bútorozott panel gyorsabban kiadható, mint egy régi állapotú polgári lakás.

Mennyi idő alatt lehet itt kiadni?

Reális áron két-három hét. A 464 aktuális hirdetés elég ahhoz, hogy az ár jól belőhető legyen, de kevesebb, mint a nagy pesti kerületekben — ezért itt a jó fotó és a pontos hirdetés többet ér.

Dolgozol a III. kerületben?

Igen. Ha szeretnéd, kimegyek megnézni a lakást, és megmondom, mennyiért adható ki. Ez nem kötelez semmire.