II. kerület: mennyiért adható ki ma egy lakás?
Rózsadomb, Pasarét, Pesthidegkút, Hűvösvölgy. Friss piaci adat, az én indulóáram, és az, ami a végső számot eldönti.
Medián kínálati bérleti díj
5 850 Ft / m² / hó
844 aktuálisan futó hirdetésből
Forrás: negyzetmeterarak.hu, 2026. október 27.
Mit jelent ez forintban
| Alapterület | Reális havi díj |
|---|---|
| 30 m² · garzon | 185–215 e Ft |
| 40 m² · 1,5 szoba | 225–265 e Ft |
| 50 m² · 2 szoba | 265–310 e Ft |
| 60 m² · 2+1 szoba | 300–350 e Ft |
| 75 m² · 3 szoba | 350–410 e Ft |
| 90 m² · nagy lakás | 400–470 e Ft |
Jó állapotú, részben bútorozott lakásra, rezsi nélkül. Felújított állapot és teljes bútorozottság feljebb viszi, felújítandó lejjebb.
Az én indulóáram a II. kerületben
Egy jó állapotú, 45–65 m²-es lakást 300 ezer forinttól indítok itt. Ez nem árlista, és a felső határ ennél jóval feljebb van — de ennél lejjebb ritkán érdemes kezdeni.
A II. a város leggyorsabban dráguló zónája
A KSH–ingatlan.com lakbérindex kerületcsoportokra is lebontja a változást. A budai hegyvidék — ahova a II. is tartozik — 2026 júniusában havi szinten 3,6%-kal, éves szinten 5,7%-kal emelkedett.
Mindkettő a legmagasabb az összes budapesti zóna közül. Összehasonlításul: a pesti külső kerületek ugyanebben az időszakban éves szinten 2,9%-ot mozdultak, vagyis feleannyit.
Ez nem azt jelenti, hogy bármit el lehet kérni. Azt jelenti, hogy aki tavaly árazott be egy lakást és azóta nem nézte meg, az ma valószínűleg a piac alatt hirdet.
Amiért a II. külön eset: ház és lakás
Itt a legnagyobb a különbség egy lakás és egy ház között. A Rózsadomb, Pasarét és Pesthidegkút nagy része családi házas, és a ház teljesen más kategória: ott a bérlő a kertért, a csendért és a gyerekeknek való helyért fizet.
A fenti négyzetméteres táblázat lakásra vonatkozik. Házaknál Solymáron, Budakeszin, Budaörsön és Nagykovácsiban 400 ezer forinttól indítok.
844 hirdetés — mit jelent ez a számra
Ez a negyedik legtöbb az egész városban. Vagyis a II. kerületi medián megbízható szám: nem néhány véletlen hirdetésen múlik.
De figyelj egy dologra: ebben a számban benne vannak a nagy, drága lakások is. Egy 40 négyzetméteres pasaréti garzon négyzetméterenként többet hoz, mint egy 120 négyzetméteres rózsadombi lakás — a medián a kettő közt van valahol.
A legdrágább hiba: a túl magas ár
Vegyünk egy II. kerületi lakást, ami 320 ezerért menne. A tulajdonos feljebb teszi 350-re, mert hátha. Ez harmincezer plusz havonta.
Ha emiatt egy hónapig üresen áll, az 320 ezer forint kiesés. Ahhoz, hogy ezt a harmincezres pluszból visszahozza, tizenegy hónapra van szüksége. Két hónap üresjárat már 640 ezer.
Közben a közös költség és a rezsi alapdíja megy tovább.
Hogyan árazok be egy lakást
- Kimegyek és megnézem — emelet, tájolás, lépcsőház, kilátás.
- Megnézem, mi kelt el a környéken ténylegesen, és milyen gyorsan.
- Megmondom, mit érdemes felújítani — és mit nem.
- Megmondom a reális árat. Akkor is, ha az kevesebb, mint amire számítasz.
És ami ezután jön
Az ár csak a kezdet. A bérlőt leinformálom — munkáltatói igazolás, korábbi bérbeadói visszajelzés, keresztellenőrzés. A szerződés tízoldalas, és közjegyzői okirat nélkül nem adok kulcsot. Az átadásról fényképes jegyzőkönyv készül.
Ha a bérlő egy éven belül kiköltözik, díjmentesen megkeresem a következőt.
Gyakori kérdések
Mennyiért adhatom ki a lakásomat a II. kerületben?
A kerületi medián 5 850 Ft/m²/hó körül van, de a II. kerületben a szórás nagyobb, mint máshol. Egy panorámás, felújított lakás és egy ugyanolyan méretű, régi állapotú között itt kétszeres is lehet a különbség. A kalkulátor ezért kezeli külön az állapotot.
Miért tart itt tovább a kiadás?
Mert a bérlői kör szűkebb és válogatóbb. Aki a Rózsadombra vagy Pasarétre költözik, az nem egy hétvége alatt dönt. Reális áron három-négy hét jellemző — és ez nem baj: a hosszabb keresés általában hosszabb bérletet is jelent.
Mit érdemes felújítani kiadás előtt?
Itt a konyha és a fürdő hozza a legtöbbet, a parketta felcsiszolása pedig szinte mindig megtérül. Amit viszont nem érdemes: teljes luxusfelújítás. A bérlő nem azt fizeti meg.
Dolgozol a II. kerületben?
Igen. Ha szeretnéd, kimegyek megnézni a lakást, és megmondom, mennyiért adható ki. Ez nem kötelez semmire.
Jó állapotú, részben bútorozott lakásra, rezsi nélkül. Felújított állapot és teljes bútorozottság feljebb viszi, felújítandó lejjebb.
Számold ki a saját lakásodra
A kalkulátor mind a 23 kerület friss adatából számol, és nem kér tőled elérhetőséget.
Ha pedig a pontos számra vagy kíváncsi, kimegyek megnézni és megmondom. Ez nem kötelez semmire.
Vagy nézd meg a lakáskezelési szolgáltatásokat.
Munkanapokon 2 órán belül visszahívlak. Előleget nem kérek, a díj az eredmény után merül fel.