XI. kerület: mennyiért adható ki ma egy lakás?

Újbuda — Lágymányos, Gazdagrét, Kelenföld, Albertfalva. Friss piaci adat, az én indulóáram, és az, ami a végső számot eldönti.

Medián kínálati bérleti díj

5 400 Ft / m² / hó

918 aktuálisan futó hirdetésből
Forrás: negyzetmeterarak.hu, 2026. október 27.

Mit jelent ez forintban

Jó állapotú, részben bútorozott lakásra, rezsi nélkül. Felújított állapot és teljes bútorozottság feljebb viszi, felújítandó lejjebb.

Az én indulóáram a XI. kerületben

Egy jó állapotú, 45–65 m²-es lakást 250 ezer forinttól indítok itt. Ez nem árlista, és a felső határ ennél jóval feljebb van — de ennél lejjebb ritkán érdemes kezdeni.

Amiért a XI. külön eset: az egyetemek

Újbudán van a Műegyetem és az ELTE lágymányosi campusa is. Ez két dolgot jelent a tulajdonosnak.

Az egyik, hogy a kereslet szezonális: augusztus végén és szeptember elején sokkal nagyobb, mint januárban. A másik, hogy a kisebb lakások és a szobánként kiadható elrendezés itt értékesebbek, mint máshol a városban.

Az egyetemi bérlő nem rosszabb bérlő — de más szerződést kíván. Többen költöznek be, rövidebb a futamidő, és gyakran a szülő a fizető. Ezt előre kell szabályozni, nem utólag megoldani.

918 hirdetés — mit jelent ez a számra

Ez a harmadik legtöbb az egész városban, a XIII. és az V. kerület után. Vagyis a XI.-es medián megbízható szám: nem néhány véletlen hirdetésen múlik.

Egyúttal azt is jelenti, hogy itt nagy a verseny. Aki a XI.-ben hirdet, az nem három lakás közül válaszható — hanem több száz közül.

A legdrágább hiba: a túl magas ár

Vegyünk egy XI. kerületi lakást, ami 280 ezerért menne. A tulajdonos feljebb teszi 300-ra, mert hátha. Ez húszezer plusz havonta.

Ha emiatt egy hónapig üresen áll, az 280 ezer forint kiesés. Ahhoz, hogy ezt a húszezres pluszból visszahozza, tizennégy hónapra van szüksége. Két hónap üresjárat már 560 ezer.

Közben a közös költség és a rezsi alapdíja megy tovább. Egy ilyen nagy kínálatú kerületben pedig a túlárazott lakás nem „vár a vevőjére" — egyszerűen láthatatlan marad.

Hogyan árazok be egy lakást

• Kimegyek és megnézem — emelet, tájolás, lépcsőház, kilátás.
• Megnézem, mi kelt el a környéken ténylegesen, és milyen gyorsan.
• Megmondom, mit érdemes felújítani — és mit nem.
• Megmondom a reális árat. Akkor is, ha az kevesebb, mint amire számítasz.

És ami ezután jön

Az ár csak a kezdet. A bérlőt leinformálom — munkáltatói igazolás, korábbi bérbeadói visszajelzés, keresztellenőrzés. A szerződés tízoldalas, és közjegyzői okirat nélkül nem adok kulcsot. Az átadásról fényképes jegyzőkönyv készül.

Ha a bérlő egy éven belül kiköltözik, díjmentesen megkeresem a következőt.

Gyakori kérdések

Mennyiért adhatom ki a lakásomat a XI. kerületben?

A kerületi medián 5 400 Ft/m²/hó körül van. Újbuda nagy és nem egységes: a BME és az ELTE környéke, Lágymányos és a kertvárosi részek külön piacok. A kalkulátor a méretet, az állapotot és a bútorozottságot is beszámítja, mert ezek itt többet mozdítanak az áron, mint maga a kerület.

Érdemes diákoknak kiadni?

A BME és az ELTE közelsége állandó bérlői keresletet ad, és ez biztonság. Két dolgot viszont előre rendezni kell: a szerződés mondja meg, hányan lakhatnak bent, és az albérlet-továbbadás hozzájárulás nélkül ne legyen lehetséges.

Mikor a legjobb hirdetni?

Augusztus és szeptember a legerősebb hónap, mert a tanév kezdete ide koncentrálja a keresletet. De egy jól belőtt áron hirdetett lakás itt télen is kiadható — csak lassabban.

Dolgozol a XI. kerületben?

Igen. Ha szeretnéd, kimegyek megnézni a lakást, és megmondom, mennyiért adható ki. Ez nem kötelez semmire.