Átadás-átvételi jegyzőkönyv: a papír, ami megvédi a kauciódat

Ha nincs fényképes jegyzőkönyv, kiköltözéskor a bérlőnek van igaza. Nem azért, mert igaza van – hanem mert nem tudod bizonyítani az ellenkezőjét. Ez az egyetlen papír, ami a kauciót tényleg megfoghatóvá teszi.

Miért nem talál az ember rendeset

Próbáld csak ki: ha rákeresel, kapsz adásvételi birtokbaadási jegyzőkönyvet, önkormányzati nyomtatványt, kamarai szerződésmintát – sőt, autóátadási útmutatót is. Lakásbérleti átadás-átvételi jegyzőkönyvet alig.

Pedig ez a bérbeadás legfontosabb papírja a szerződés után. A szerződés azt mondja meg, mi a szabály. A jegyzőkönyv azt, hogy milyen állapotban adtad át – és ez az, amin a kaució elszámolása áll vagy bukik.

Mi legyen benne

• Dátum, felek, a lakás címe, és hogy hány kulcs ment át (lakás, kapu, postaláda, tároló, távirányító).
• Minden mérőóra állása, gyári számmal együtt: villany, gáz, víz (hideg és meleg külön), fűtés. Fotóval.
• Helyiségenkénti állapotleírás. Falak, padló, nyílászárók, redőny, szaniterek. A meglévő hibákat is – főleg azokat.
• A lakásban hagyott bútorok és gépek tételesen, típussal és állapottal. Nem „konyhabútor", hanem konkrétan mi, és hogy működik-e.
• A kaució összege, és hogy mikor, milyen feltétellel számolódik el.
• Mindkét fél aláírása, és egy példány a bérlőnél.

A fotó nem melléklet, hanem a lényeg. Egy mondat arról, hogy „a parketta jó állapotú", kiköltözéskor semmit nem ér. Egy dátumozott kép a parkettáról mindent ér. Én minden helyiségről és minden gépről fotózok, és a mérőórákról külön.

A három hiba, amit a legtöbbször látok

• Csak a jó részeket írják le. Pont fordítva kell: a meglévő kopás, repedés, folt rögzítése a bérbeadót védi, mert utólag nem lehet ráfogni a bérlőre, de azt sem, hogy a bérlő okozta a régit.
• A mérőóra gyári száma kimarad. Ha csak az állás van meg, egy óracsere után bizonyíthatatlan az egész.
• Nem készül kiköltözéskor is. A jegyzőkönyv párban működik. Ha csak beköltözéskor van, nincs mihez hasonlítani.

A kiköltözési jegyzőkönyv

Ugyanaz a szerkezet, ugyanazok a fotók, ugyanazok az óraállások – és a kettő egymás mellé téve adja ki, mi változott. Ez az elszámolás alapja, nem a vita.

Amit itt el kell dönteni: mi az elhasználódás és mi a kár. A kopott parketta nem kár, az égésnyom igen. Erről bővebben a kaucióról szóló cikkben.

Hogyan csinálom én

Nálam a birtokbaadás nem egy kulcs átnyújtása. Fényképes digitális leltár készül, minden helyiségről és minden gépről, az óraállásokkal együtt, és mindkét fél aláírja. A bérlő is kap belőle egy példányt – ez neki is védelem, és ettől lesz a kiköltözés nyugodt.

Ez a papírmunka-csomagnak is része, tehát akkor is kérhető, ha a bérlőt te magad találtad meg.

Gyakori kérdések

Elég, ha csak a szerződésbe írjuk bele az állapotot?

Nem elég. A szerződés a szabályokról szól, a jegyzőkönyv az állapotról – és utólag az állapotot kell bizonyítani. Fotó nélkül egy mondat nagyon keveset ér.

Mi van, ha a bérlő nem írja alá?

Akkor nem adok kulcsot. Ez nem keménység: ha valaki a saját védelmét jelentő papírt nem hajlandó aláírni, az önmagában információ.

Kell hozzá közjegyző?

A jegyzőkönyvhöz nem. A közjegyzői okirat külön dolog: az a kiköltözést és a fizetést teszi végrehajthatóvá. A kettő egymást egészíti ki.

Meddig őrizzem meg?

Legalább a bérlet végét követő elszámolás lezárásáig, de érdemes tovább is. A digitális változat ebben sokat segít – nem vész el, és a fotók dátuma is megmarad.