XXII. kerület: mennyiért adható ki ma egy lakás?

Budafok-Tétény. Budai kerület, budai áron alul — a kerület legnagyobb érve.

Medián kínálati bérleti díj

4 470 Ft / m² / hó

40 aktuálisan futó hirdetésből
Forrás: negyzetmeterarak.hu, 2026. október 27.

Figyelj erre: 40 futó hirdetésből számolódik. Ez kevés ahhoz, hogy a medián önmagában megbízható legyen — néhány kiugró ár elmozdíthatja. A fenti szám itt kiindulópont, nem végeredmény. A pontos árat a lakás megtekintése után tudom megmondani.

Buda, de nem budai áron

A XXII. kerület az a hely, ahol budai címet lehet kapni a budai árak töredékéért. 4 470 Ft/m², miközben a II. kerület 5 850, a XII. 5 560. Ugyanaz a Duna-part, egészen más számok.

Ez konkrét bérlői kört vonz: akinek számít a budai cím és a nyugodtabb környék, de nem fér bele a hegyvidéki díj. Ők jellemzően hosszabb távra terveznek.

Budafok karaktere a pincerendszer és a borászati múlt — ez a környék hangulatát adja, nem az árat. Amit viszont tényleg néznek: a 150-es busz, a HÉV, és hogy mennyi idő a Kelenföldi pályaudvarig.

Mindössze 40 futó hirdetés — nagyon vékony piac. A kerületi medián itt tájékozódásra jó, árazásra önmagában kevés.

Mit jelent ez forintban

Jó állapotú, részben bútorozott lakásra, rezsi nélkül. Felújított állapot és teljes bútorozottság feljebb viszi, felújítandó lejjebb. A kalkulátor ezeket külön számolja.

A legdrágább hiba: a túl magas ár

Ez minden kerületben ugyanaz, és mégis mindenhol megtörténik. A lakás 10%-kal a piac fölé kerül, három hétig áll, aztán lejjebb megy — és végül alacsonyabb áron megy el, mint ha az elején jól lett volna belőve.

Közben elment másfél hónap üresjárat. Ennél a lakásméretnél az több, mint amennyit a magasabb díj egy éven át hozott volna.

És ami ezután jön

Az ár csak a kezdet. A bérlőt leinformálom — munkáltatói igazolás, korábbi bérbeadói visszajelzés, keresztellenőrzés. A szerződés tízoldalas, és közjegyzői okirat nélkül nem adok kulcsot. Az átadásról fényképes jegyzőkönyv készül.

Ha a bérlő egy éven belül kiköltözik, díjmentesen megkeresem a következőt. A díjakról külön is írtam: mennyibe kerül egy ingatlankezelő.

Gyakori kérdések

Mennyiért adhatom ki a lakásomat a XXII. kerületben?

A kerületi medián 4 470 Ft/m²/hó, de ez csak kiindulópont: az állapot, a bútorozottság és a pontos környék együtt többet mozdít, mint maga a kerülethatár. A kalkulátor ezeket beszámítja.

Mennyi idő alatt lehet itt kiadni egy lakást?

Reális áron hirdetve jellemzően két-három hét. A legnagyobb késleltető nem a kerület, hanem a túlárazás.

Bútorozva vagy anélkül érdemes kiadni?

Ez környékfüggő, és pont ezért nézem meg a lakást. Van, ahol a bútorozott megy el gyorsabban és drágábban, és van, ahol a hosszú távra költöző család üresen keresi.

Dolgozol a XXII. kerületben?

Igen. Ha szeretnéd, kimegyek megnézni a lakást, és megmondom, mennyiért adható ki. Ez nem kötelez semmire.