Határozott vagy határozatlan idejű szerződés?

Egy év, határozott időre. Ezt kötök, és ennek egyetlen oka van: a határozott idő végén te döntesz. A határozatlannál a bérlő dönt, bármikor.

Mi a különbség a gyakorlatban

Miért az egy év, és miért nem három

A hosszabb szerződés elsőre biztonságosabbnak tűnik. A gyakorlatban viszont téged köt meg jobban, mint a bérlőt.

Három év alatt sok minden történik: emelkedik a piaci ár, változik a környék, és közben kiderül, milyen bérlő jutott neked. Ha az első év után világos, hogy nem jó irány, egy hároméves szerződésből sokkal nehezebb kiszállni, mint egy egyévesből.

És fordítva: ha jó bérlőt kaptál, az egy év végén úgysem fogod elengedni. Megújítjátok, és mindenki örül. Az egy év nem a jó bérlő ellen szól — a rossz ellen.

Az egy év pont annyi, hogy kiderüljön minden. Hogy időben fizet-e, hogy vigyáz-e a lakásra, hogy szól-e, ha baj van. Ennyi idő alatt a bérlőről minden kiderül, amit tudni érdemes.

A csapda, amiről kevesen beszélnek

A határozott idő lejár — és a bérlő marad. Fizet tovább, te elfogadod, és senki nem ír alá semmit.

Ez a leggyakoribb hiba a bérbeadásban. Ilyenkor ugyanis a szerződés nem egyszerűen folytatódik ugyanúgy: a helyzet jogilag átalakulhat, és a biztosítékaid gyengülnek. A közjegyzői okirat, ami a határozott időre szólt, nem feltétlenül véd tovább.

Ezért nálam a lejárat előtt hatvan nappal megindul az egyeztetés: megújítunk, vagy a bérlő készül a költözésre. Nem akkor kezdünk el gondolkodni, amikor már lejárt.

Amit a határozott szerződésbe bele kell írni

• Mi történik a lejáratkor. Automatikusan megújul, vagy megszűnik? Ezt nem szabad a véletlenre bízni.
• Hogyan és mikor emelhető a díj a megújításnál. Ha ez nincs benne, minden évben vita lesz belőle.
• Mi a rendkívüli felmondás esete. Nem fizetés, a lakás rongálása, a házirend durva megsértése — ezek a határozott idő alatt is kell hogy utat adjanak.
• Mi van, ha a bérlő korábban menne el. Ez a bérlőnek is fontos, és sokkal jobb előre rendezni, mint egy sírós telefonban.

És amit a szerződés önmagában nem old meg

A határozott idő addig véd, amíg a bérlő tartja magát hozzá. Ha nem fizet és nem költözik ki, a papír önmagában nem viszi ki a lakásból.

Erre való a közjegyzői okirat, ami a kiköltözési kötelezettséget közvetlenül végrehajthatóvá teszi, per nélkül. Nálam e nélkül nem megy át kulcs — se határozott, se határozatlan szerződésnél.

Gyakori kérdések

Felmondhatja a bérlő a határozott szerződést idő előtt?

Csak akkor, ha ezt a szerződés megengedi. Ezért érdemes beleírni, milyen feltétellel teheti meg — mert ha nincs benne semmi, abból lesz a konfliktus.

Mi van, ha a lejárat után nem írunk új szerződést?

Ez a fent leírt csapda. Ilyenkor a helyzet jogilag bizonytalanná válik, és a biztosítékaid gyengülhetnek. Mindig legyen új papír — akkor is, ha minden ugyanúgy marad.

Emelhetek díjat a megújításnál?

Igen, ha a felek megállapodnak benne. Épp ezért jó az egy év: évente van egy természetes alkalom, amikor a díj a piachoz igazítható, anélkül hogy ez bárkit meglepne.

Mennyi a felmondási idő határozatlan szerződésnél?

Ezt a szerződés és a jogszabály együtt határozza meg, és érdemes pontosan rögzíteni. Ez is egy olyan pont, ahol egy ügyvéd által átnézett szöveg megéri az árát.